В Португалии и, что особенно интересно для нас, на Мадейре наблюдается рекордный рост рынка жилья. Ослабление ограничений на поездки после Ковида, рост и популярность возможностей удаленной работы, а также Brexit - все это играет свою роль в росте популярности Мадейры среди экспатов и туристов. Цены на покупку и аренду жилья растут, как и стоимость топлива, продуктов питания и общая стоимость жизни. В этой статье мы рассмотрим, находится ли Мадейра на пике "пузыря недвижимости" и не лопнет ли он.   

Недавно агентство Bloomberg завершило анализ, проведенный в 19 странах ОЭСР, включая Португалию и Мадейру, изучив соотношение цены жилья к арендной плате, а также соотношение цены жилья к доходу, рост реальных цен на жилье, рост номинальных цен на жилье и рост жилищного кредитования, чтобы определить стабильность рынка недвижимости.

Агентство Bloomberg выявило два фактора, которые свидетельствуют о наличии на Мадейре пузыря недвижимости. Во-первых, цены на жилье на 56% превышают арендную плату, а во-вторых, почти на 47% превышают доходы населения. Последние квартальные данные показывают, что реальная цена на жилье в Португалии и, соответственно, на Мадейре выросла на 11,6%, а номинальная цена на жилье - на 9,4%. С другой стороны, жилищное кредитование сократилось на 2%.

В январе 2022 года Европейская комиссия предупредила о риске "потенциальной переоценки" на португальском рынке недвижимости. Согласно заявлению Комиссии, направленному в Европейский парламент, Совет и Европейский экономический и социальный комитет, "Португалия является единственным государством-членом, где цены на жилье ежегодно, начиная с 2016 года, последовательно растут более чем на 6%".

Помимо Европейской комиссии и Bloomberg, Фонд Франсишку Мануэла душ Сантуша (FFMS), ведущий экономический аналитический центр Португалии, также предупредил, что "совокупный индекс цен на жилье в Португалии показывает... чрезмерный рост, начавшийся в четвертом квартале 2017 года".

Что способствует росту цен на недвижимость Мадейры?

Исследование, проведенное FFMS, Fundação Francisco Manuel dos Santos, показало, что существует несколько причин, по которым цены на недвижимость Мадейры и Португалии продолжают расти, что привело к образованию "пузыря недвижимости Мадейры".

• Из-за переоценки цена на недвижимость становится непомерно высокой.
• Повышенный спрос на недвижимость поддерживается ростом располагаемого дохода и снижением уровня безработицы, особенно в Фуншале и крупных городах материковой Португалии.
• Значительный рост кредитов на покупку жилья, обусловленный ожиданием высоких цен на жилье и изменчивостью рынка.
• Отсутствие жесткости в предложении на португальском рынке жилья, что "может привести к потерям благосостояния, связанным с переоценкой рынка".
• Растущая инвестиционная привлекательность краткосрочного туристического жилья, обеспечивающая более высокую доходность по сравнению с традиционной моделью аренды. На Мадейре это еще более значимый фактор из-за круглогодичного спроса на недвижимость Alojamento Local.  

В дополнение к этим наблюдениям, рост иностранных инвестиций привел к тому, что на Мадейре значительно увеличился спрос на жилье. Иностранные инвестиции можно определить по нескольким признакам:

• Золотая виза - Мадейра, Порту-Санту и Азорские острова теперь являются единственными регионами на территории Португалии, где граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАА, могут получить вид на жительство в Португалии через инвестиции.
• Рост популярности Визы D7Выходом Соединенного Королевства из состава Европейского союза.
• Рост популярности удаленной работы (Digital Nomads)
• А также схема "Нерегулярное проживание", которая предлагает значительные налоговые льготы в течение десяти лет.

Рост спроса сопровождался дефицитом предложения, поскольку владельцы недвижимости и управляющие компании стремились извлечь выгоду из спроса, повышая цены, что способствовало образованию "пузыря недвижимости" на Мадейре.

Пузырь недвижимости в Португалии. А что насчет Мадейры?

С апреля 2022 года столица Мадейры Фуншал стал третьим самым дорогим городом Португалии для покупки недвижимости. Средняя цена за квадратный метр выросла до 2 270 евро, а средняя цена увеличилась на 20% по сравнению с двенадцатью месяцами ранее.

В таких районах, как Камара-де-Лобос, Понта-ду-Сол, Кальета, Сантана и Сан-Висенте, также наблюдался рост продаж и спроса на новую недвижимость. Стоимость недвижимости на южном побережье Мадейры росла такими же темпами, как в Лиссабоне, Порту и Алгарве.

Районы за пределами Фуншала, где традиционно отмечался более высокий уровень преступности, также переживают всплеск популярности. Беспрепятственный вид на море и близость к аэропорту являются определяющими факторами при поиске земельных участков и свободной недвижимости.

Что еще может повлиять на цены на недвижимость на Мадейре?

Согласно анализу Bloomberg, "пузырь" на рынке недвижимости "является очевидной уязвимостью, поскольку центральные банки повышают процентные ставки и увеличивают выплаты по ипотечным кредитам". Правительства по всему миру повышают процентные ставки, делая более дорогим заимствование капитала и погашение ипотечных кредитов, в попытке стабилизировать рынки в ответ на конфликт в Украине.

Аналитики уже демонстрируют сокращение мировой экономики, которая находится в опасной близости от рецессии. В это время лопнувший пузырь на рынке недвижимости приведет к падению цен на недвижимость, что отразится на благосостоянии домохозяйств, замедлит дальнейшее развитие и подорвет доверие потребителей.

Согласно анализу Bloomberg Economics, в европейской экономической зоне под особым риском находятся Португалия и Мадейра, в то время как Австрия, Германия и Нидерланды также вызывают опасения.

Стоит ли мне по-прежнему инвестировать в Мадейру?

Инвестиции в недвижимость, будь то для того, чтобы насладиться пенсионными годами, переехать на новое место жительства или воспользоваться преимуществами туристического рынка, должны быть частью стратегии диверсификации портфеля и, следовательно, являются личным решением.

Решив инвестировать в рынок недвижимости Мадейры, вы всегда должны принимать во внимание:

• Расположение объекта по отношению к главному городу, Фуншалу.
• Удобства, доступные в пределах пешей доступности (включая медицинские услуги).
• Доступность объекта к общественному транспорту и удаленность от аэропорта; и
• Конечная экономическая цель, которую вы преследуете в отношении объекта недвижимости.

По возможности старайтесь не платить по завышенным ценам. Всегда учитывайте возраст объекта и наймите независимого оценщика, который предоставит вам подробный структурный отчет о состоянии объекта. Изучите исторические цены продажи аналогичной недвижимости в данном районе и проконсультируйтесь с несколькими банками или финансовыми учреждениями, прежде чем финансировать недвижимость с помощью ипотеки.

Пузырь недвижимости на Мадейре - лопнет ли он?

Благодаря туристическому сектору и значительному количеству иностранного населения Мадейра демонстрирует уверенный экономический рост. Популярность Мадейры растет: иностранные экспаты и цифровые кочевники предпочитают сделать Мадейру своим домом.

Несмотря на вышесказанное, региональное правительство Мадейры может ужесточить правила краткосрочной аренды жилья для туристов (Alojamento Local) в пользу долгосрочной аренды жилья для местных семей, или если лопнувший жилищный пузырь будет иметь последствия, схожие с испанским жилищным кризисом 2008 года.

На данный момент цены продолжают расти, и риск того, что пузырь лопнет, будь то на материковой части Португалии или на Мадейре, вполне вероятен. Инвестирование в недвижимость с учетом этого фактора позволит принимать более взвешенные решения относительно своих инвестиций в Мадейру, решая, является ли сейчас подходящим моментом или стоит подождать и посмотреть, что принесут следующие 12 месяцев.

Стоит ли мне все еще покупать на Мадейре?

Хотя Мадейра, возможно, все еще движется к пику своего "пузыря", она все еще считается надежной инвестицией. По сравнению с другими европейскими городами и районами континентальной Португалии, такими как Порту и Лиссабон, вы все равно увидите отличное соотношение цены и качества и сможете рассчитывать на разумную отдачу от своих инвестиций.

Если вы хотите найти дом своей мечты на Мадейре или выставить на продажу свою недвижимость, свяжитесь с Madeira.Estate и узнайте, как наши агенты могут помочь вам найти идеальный дом, квартиру для отдыха или земельный участок для строительства. Нажмите здесь чтобы увидеть наши последние объявления.