Portugal e, o que é mais interessante para nós, a Madeira, estão a registar um crescimento recorde no mercado imobiliário. A flexibilização das restrições de viagem pós-Covid, o crescimento e a popularidade das oportunidades de trabalho à distância e o Brexit são factores que contribuem para o aumento da popularidade da Madeira entre os expatriados e os turistas. Os preços de compra e aluguer de casa estão a aumentar, juntamente com o imposto sobre os combustíveis, os produtos alimentares e o custo de vida em geral. Neste artigo, vamos analisar se a Madeira está no auge de uma bolha imobiliária e se esta irá rebentar.   

Recentemente, a Bloomberg concluiu uma análise que efectuou a 19 países da OCDE, incluindo Portugal e a Madeira, examinando o rácio preço da habitação/renda, bem como o rácio preço da habitação/rendimento, o crescimento real dos preços da habitação, o crescimento nominal dos preços da habitação e o crescimento do crédito à habitação, para aferir a estabilidade do mercado imobiliário.

Dois factores foram identificados pela Bloomberg que indicam a bolha imobiliária da Madeira. Em primeiro lugar, os preços das casas são 56% mais elevados do que as rendas e, em segundo lugar, quase 47% mais elevados do que o rendimento das famílias. Os dados trimestrais mais recentes mostram que o preço real da habitação em Portugal e, por extensão, na Madeira, aumentou 11,61PT3T e o preço nominal da habitação 9,41PT3T. Por outro lado, o crédito à habitação registou um decréscimo de 2%.

Em janeiro de 2022, a Comissão Europeia alertou para o risco de uma "potencial sobrevalorização" do mercado imobiliário português. De acordo com a Comissão ao Parlamento Europeu, ao Conselho e ao Comité Económico e Social Europeu, "Portugal é o único Estado-Membro onde os preços das casas aumentaram mais de 6% todos os anos desde 2016, consecutivamente".

Para além da Comissão Europeia e da Bloomberg, também a Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS), o principal think tank económico português, alertou que "o índice agregado de preços da habitação em Portugal mostra... um crescimento excessivo a partir do quarto trimestre de 2017".

O que está a provocar o aumento dos preços dos imóveis na Madeira?

Um estudo realizado pela FFMS, Fundação Francisco Manuel dos Santos, determinou que existem várias razões para que os preços do imobiliário na Madeira e em Portugal continuem a subir, conduzindo à Bolha Imobiliária da Madeira.

• Está a ser colocado um preço insustentável e mais elevado nos imóveis, devido à sobrevalorização.
• Existe uma maior procura de imóveis, sustentada pelo aumento do rendimento disponível e pela diminuição do desemprego, sobretudo no Funchal e nas principais cidades do Continente.
• Crescimento substancial dos créditos à habitação Loan to Value, devido à expetativa de preços elevados da habitação e à fluidez do mercado.
• A falta de rigidez na oferta do mercado imobiliário português, que "pode conduzir a perdas de bem-estar associadas à sobrevalorização do mercado".
• Investimento crescente e atrativo de alojamento turístico de curta duração, que proporciona um retorno superior ao modelo tradicional de arrendamento. Na Madeira, este é um fator ainda mais significativo devido à procura de imóveis do Alojamento Local durante todo o ano.  

Para além destas observações, o aumento do investimento estrangeiro expôs a Madeira a um aumento significativo da procura de habitação. O investimento estrangeiro pode ser definido por algumas condições:

• Vistos Dourados - Madeira, Porto Santo e Açores são agora as únicas regiões do território português onde cidadãos de países não pertencentes à UE/EEE podem obter residência portuguesa através de investimento.
• O aumento da popularidade do Vistos D7, impulsionado pela saída do Reino Unido da União Europeia
• O aumento da popularidade do trabalho à distância (Digital Nomads)
• E o regime de residência não habitual que oferece benefícios fiscais significativos durante um período de dez anos.

Este aumento da procura tem sido acompanhado por uma oferta reduzida, uma vez que os proprietários e as empresas de gestão imobiliária procuram capitalizar a procura através do aumento dos preços, contribuindo para a bolha imobiliária da Madeira.

Bolha imobiliária em Portugal. E a Madeira?

Desde abril de 2022, o Funchal, capital da Madeira, tornou-se a terceira cidade mais cara de Portugal para comprar imóveis. O preço médio por metro quadrado subiu para €2.270 e o preço médio aumentou 20% em comparação com os doze meses anteriores.

De igual modo, zonas como Câmara de Lobos, Ponta do Sol, Calheta, Santana e São Vicente registaram um aumento das vendas e da procura de imóveis novos. Os imóveis na costa sul da Madeira valorizaram-se a um ritmo semelhante ao de Lisboa, Porto e Algarve.

As zonas fora do Funchal, onde tradicionalmente se registam taxas mais elevadas de criminalidade, estão também a registar um aumento de popularidade. As vistas panorâmicas sobre o mar e a ligação ao aeroporto são factores determinantes na procura de terrenos e propriedades disponíveis.

O que mais pode afetar os preços dos imóveis na Madeira?

De acordo com a análise da Bloomberg, uma bolha imobiliária "é uma vulnerabilidade óbvia à medida que os bancos centrais aumentam as taxas de juro e os reembolsos das hipotecas sobem". Os governos de todo o mundo estão a aumentar as taxas de juro, tornando mais caro o empréstimo de capital e o pagamento de hipotecas, numa tentativa de estabilizar os mercados, em resposta ao conflito na Ucrânia.

Os analistas já estão a demonstrar uma economia mundial em contração, perigosamente perto de cair numa recessão. Nessa altura, o rebentamento de uma bolha imobiliária resultaria numa queda dos preços dos imóveis, afectando o património das famílias, abrandando o desenvolvimento futuro e prejudicando a confiança dos consumidores.

Na análise da Bloomberg Economics, Portugal e a Madeira estão especialmente em risco no espaço económico europeu, enquanto a Áustria, a Alemanha e os Países Baixos são também motivo de preocupação.

Devo continuar a investir na Madeira?

Investir no sector imobiliário, quer seja para gozar os anos de reforma, para se relocalizar ou para aproveitar os benefícios do mercado turístico, deve fazer parte da estratégia de diversificação da carteira e é, portanto, uma decisão pessoal.

Ao optar por investir no mercado imobiliário da Madeira, deve ter sempre em consideração:

• A localização do imóvel em relação à sua cidade principal, o Funchal.
• As comodidades disponíveis a uma curta distância (incluindo serviços de saúde).
• A acessibilidade do imóvel aos transportes públicos e a distância do aeroporto; e
• O objetivo económico final que tem para a propriedade em si.

Sempre que possível, deve evitar pagar preços excessivamente inflacionados. Tenha sempre em consideração a idade do imóvel e contrate um avaliador independente para lhe fornecer um relatório estrutural pormenorizado sobre o estado do imóvel. Pesquise os preços de venda históricos de imóveis semelhantes na zona local e consulte vários bancos ou instituições financeiras antes de financiar o imóvel com uma hipoteca.

A bolha imobiliária da Madeira - Será que vai rebentar?

A Madeira tem beneficiado de um forte crescimento económico graças ao seu sector turístico e a uma população estrangeira considerável. A Madeira está a crescer em popularidade, com expatriados internacionais e nómadas digitais a escolherem a Madeira como sua casa.

Apesar do exposto, o Governo Regional da Madeira poderá ainda tornar mais rigorosa a regulamentação relativa ao arrendamento turístico de curta duração (Alojamento Local) a favor do arrendamento de longa duração para famílias locais ou que o rebentamento da bolha imobiliária tenha repercussões semelhantes às da crise imobiliária espanhola de 2008.

De momento, os preços continuam a subir e o rebentamento da bolha, seja no continente português ou na Madeira, é um risco provável. Investir em imobiliário com isto em mente permitirá tomar decisões mais informadas sobre o seu investimento na Madeira, decidindo se agora é o momento certo ou se deve esperar e ver o que os próximos 12 meses trazem.

Devo continuar a optar por comprar na Madeira?

Embora a Madeira possa ainda estar a aproximar-se do pico da sua bolha, continua a ser considerada um bom investimento. Em comparação com outras cidades europeias e áreas de Portugal continental, como o Porto e Lisboa, ainda verá uma boa relação qualidade/preço e pode esperar um retorno razoável do seu investimento.

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